为什么有一半的德国家庭租房而不是购买租金和租金?

时间:2019-02-07 06:48:37 来源:虎林门户网 作者:匿名
  

来自广州的“租房购买与权利”——符合条件的佃农可以在附近学习,并向租户明确享受武汉义务教育和其他公共服务;到今年年底到杭州建房屋租赁平台,包括所有租房上市信息共享;然后以无锡为代表的二线城市“租房”;在上海,第一批两个租赁房屋土地交易被出售,并采用仅租赁模式;北京要求土地持有企业自己租房。只有租金不可用。

不仅有12个试点城市(编者注:7月20日,住房和城乡建设部连同有关部门,选择了广州,深圳,南京,杭州,厦门,武汉,成都,沉阳,合肥等12家公司,郑州,佛山,肇庆。作为首批房屋租赁试点城市,各市正在响应国家建设“购买和租赁”房地产市场供应体系的努力。

针对这一情况,住房和城乡建设部还提供了保护租户权利的法规,并从多个角度保护不同群体的住房需求。 7月26日,新华社援引住房和建设部有关负责人的话说,将通过立法澄清当事人的权利和义务,保护当事人的合法权益。 ,建立稳定的租赁和租金制度,逐步使租户的居民基本。公共服务的处理方式与购房者一样。

在此之前,住房和城乡建设部已发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》以鼓励出租人与承租人签订租赁合同超过三年,租金按月支付。同时,开发商不得勉强出售货物,并要求购买中介服务费以实现明确的价格。对于最敏感的租金支付,如果意见草案澄清了房屋租赁合同中没有规定租金调整的数量和程度,出租人不得单方面增加租金。

享受相同的教育和医疗公共资源,长期租赁合同,出租人不能擅自提高租金...出租房子可以住在理想的城市一生,应该最大化“房子习惯住的”。

基于租金的住房制度会是什么样的画面?我们或许可以看一些国外的经验。

与其他国家相比,德国被公认为房地产市场表现最佳的国家之一。 “社会福利住房制度”中概述的住房制度是一个“理想的国家”:该国一半的家庭租房而不是买房。房价长期保持稳定,供需持续平衡。德国海德堡。这篇文章中的图片都是视觉中国。

“扣缴保护”和“租赁控制”制度

德国位于欧洲中部,是欧洲最大的经济体,是欧洲邻国人数最多的国家,也是欧盟人口最多的国家。它也是世界第四大国家。德国住房政策如何解决许多需求?

简而言之,德国通过市场机制解决了大多数人的住房需求,供给需求决定了价格,并为贫困群体提供补贴。

在德国,住房政策被视为国家社会福利制度的重要组成部分。德国在2001年发布的《住房扶持法》的第一句话是“支持社会福利住房是承担社会责任的住房政策的重要组成部分”。根据《住房扶持法》,德国政府投资建设社会保障房,并以低于市场价格的价格投入市场。

与此同时,《住房扶持法》和《租房补助金法》等法规为社会保障住房供给,低收入住房补贴以及租赁市场监管提供了法律框架。

在市场租赁领域,德国实施了对租户有利的“租赁保护”和“租赁控制”系统。 “扣缴保护”是指承租人可以在不给出理由的情况下取消与出租人的合同,但出租人需要满足法律要求才能提出终止请求。 “租赁管制”是指出租人不得在三年内将当地租金水平提高20%以上,州政府将根据每年的数据分析设定当地租金水平。一般而言,政府的租金价格低于供求关系决定的市场均衡价格。

租金补贴资金来自德国联邦政府,当地社会福利局负责具体的行政管理。有需要的穷人可以申请,行政部门根据收入,家庭数量和房屋租金价格设定“租房补贴”标准。

据德国联邦统计局统计,截至2015年12月31日,德国总人口为82,17,688,000,其中约460,000个家庭获得住房补贴,占所有家庭的1.1%。

7月27日,德国联邦统计局公布的数据显示,截至2016年底,德国的住宅和非住宅建筑数量约为4170万。与2000年相比,住房存量增加了290万,增长了7.5%。截至2016年底,每千名居民中有502个住房单位,与每16个居民中有35个住户相比,而16年前(2000年:467个住户)。德国吕贝克。

德国家庭8年的平均收入可以买一套340平方米的单户住宅

刘女士于2008年回到中国保险,她告诉Yu News,她于2007年从德国毕业后,在威斯巴登工作时租了一间约50平方米的房子,月租金超过400欧元。这所房子有一个花园,步行20分钟即可到达市中心。

威斯巴登是德国第五大联邦州黑森州的首府。黑森州位于德国中部,最大的城市是法兰克福。刘女士说,当她的朋友的一位朋友在德国结婚时,2007年房子被出售离婚时,房价不仅没有上涨,而且还略有下降。

另一位于德国留学并定居德国的郭先生于2016年11月在法兰克福附近的一个小镇购买了一套单户住宅,售价超过40万欧元:总面积340平方米,居住面积为面积约150平方米,设有花园。他告诉记者,“估计它已上涨了5万欧元。”

这是他的第二故乡。 2014年,他以17万欧元的价格购买了该地区约70平方米的公寓。搬入新家后,公寓目前租金为每月900欧元(包括物业管理费,如垃圾处理费)。

为什么郭先生选择买房?郭先生觉得中国人有房子,觉得自己是自己的家。就像德国人重视自由流动一样,文化也是如此。此外,在德国,租房和买房的开支没有太大差别,他会买房子作为投资。

据记者了解,德国户籍制度的主要作用是政府部门了解人口的生活条件,但不限制人口流动。户籍和销售很方便。在德国的概念中,为了更好的工作,他们更愿意租房子以保护他们的机动性。在中国,汉字中的“家”就是有屋顶,拥有自己的房子是安全的。

根据德国联邦统计局的数据,5月份住宅建筑价格较2017年2月上涨0.9%。2017年7月,德国租赁公寓的净租金通胀率初值(最终结果将在8月11日)是1.7%。

此外,2015年德国家庭平均收入为每月4,196欧元,其中62%(2620欧元)来自就业。目前,德国的法定最低工资从每小时8.50欧元增加到8.84欧元。显然,买房的经济压力并不是德国房屋购买率低的主要原因。根据德国家庭的平均总收入,购买郭先生340平方米的单户住宅大约需要8年时间。

刘女士和郭先生前后两个选择,变化的时机是2008年的金融危机。全球金融危机爆发后,欧元区国家的房价大幅上涨,自2008年以来一直处于负增长状态。受金融危机影响,一些欧洲国家的房地产市场受到严重影响。房地产泡沫破裂,特别是在西班牙,希腊和意大利等南欧国家,房价下跌幅度更大。稳定且风险较低的德国房地产市场已成为国际投资的避风港。 。

此外,德国联邦统计局8月1日发布的数据显示,2016年,德国移民背景人口连续第五次创下新高,增长8.5%至约1860万德国人。

尽管如此,德国房价仍处于合理范围内。 2014年,德国房地产价格指数与2005年相比增长了13.9%,略低于欧盟平均增幅14.6%。

缅因州,法兰克福,德国

德国人更愿意租房子的事实

尽管德国的平均住房水平很高,但穷人的安全问题仍未得到很好的解决。例如,公共资金以社会福利的名义使用,因为政策门槛不合理,大部分资金落入非贫困群体手中。政府对租赁法规的直接干预也损害了住房需求者的利益。因为德国社会福利住房的建设类似于金蛋的幸运游戏。即使您是中高收入群体,幸运的人也可以获得家庭建设补贴或低社会福利住房租金。没有运气的穷人或多或少要对政府发送的金蛋的成本负责。——穷人不缴纳所得税,但随着消费税和价格的增加,他们实际上承担了部分税收负担。

与此同时,贫困人口基本没有资金建房,德国社会福利住房的建设标准相对较高,补贴后建房的租金也处于较高水平。而且由于德国的“租赁保护”和“租赁控制”对租户有利,当出租人选择承租人时,出租人会尽量避免高风险群体(编辑:大多属于穷人)并选择相关条件。良好的团体,如选择大学毕业生。这样,德国住房政策的效果实际上是高收入阶层的收入越高。

另一个问题是,德国大都市的社会福利住房租金与经济落后地区的租金没有太大差别。从本质上讲,社会福利住房的价值越高,国家补贴越高。因此,尽管收入增加,但已获得大都会住房的家庭仍愿意继续维持住房租赁。特别是在地理位置优越的社会福利住房中,情况更加严峻。

只能租房子的人不能租房子,可以买房子的人更喜欢租房子。从数据来看,自2008年以来,德国穷人的比例约为20%。在德国,只有约50.4%的家庭住在自己的住房中(低于欧盟住房所有权水平的60%),49.6%的家庭租房,45.4%的家庭租用私人出租房屋,4.2%的租金由社会出租房屋提供政府或社会住房管理机构。

德国也意识到一系列问题,并引入了“错误的分配费”,但那些从福利住房不匹配中受益的人所收取的费用只能适度减少扭曲,并在不结束福利的情况下降低受益人的利益。

促进出租房屋满足“三明治”需求

怎么做?住房分配权似乎是一种好方法。

德国地方政府根据区域风险群体的数量与私人房主和企业达成了分配权交易。——政府支付一定的费用以获得分配一定数量房屋的权利,并在一定程度上承担了承租人违约责任。出售分销权的私人房主或企业在重新租房时首先通知政府。如果政府数据库中有合格人员,政府行使分配权,房主自行出租。

此外,上述“租赁补贴”逐渐成为德国住房政策的核心内容。租金补贴考虑申请人的收入;家庭符合申请标准的申请人数,根据不同家庭成员的数量和当地住房的水平反映了租金补贴的水平。该政策的优势在于对申请人的评估具有动态性和时间敏感性,并且每年进行评估。申请补贴后并不总是可以获得。租金补贴期原则上定为12个月。如果可以预测补贴期间会发生重大变化,批准的补贴期将减少甚至分割。例如,家庭总收入增加了15%以上,或正在寻找工作的大学毕业生。与此同时,租金补贴也保证了德国人选择工作的自由流动性。

与中国的经济适用房相对应,主要是实物补贴和货币补贴,房屋主要包括经济适用房,限价房和新开发的公共租赁房。不同人群的不同住房类似于德国福利住房政策,但他们也面临着访问和监督问题。特别是一些电力所有者对住房福利的侵蚀导致公共资源的浪费和不合理分配,这与德国也是如此。

中国在“十二五”规划中明确指出,有必要建立住房供应体系,提供基于政府的基本保障,满足基于市场的多层次需求。这与德国提案非常相似。

尽管就业规模不断扩大,就业结构不断优化,关键群体稳定就业,但中国的就业不足总是面临巨大压力。从住房和城乡建设部试点的12个城市分布,沿海五个城市,上海三个城市,中部地区两个城市,西部和北部一个代表性城市是相对较多的城市。集中人口。

中国社会事务部于7月31日宣布,1至6月,城镇新增就业人数为735万人,比去年同期增加18万人。截至今年第二季度末,全国城镇登记失业率为3.95%,比上季度下降0.02个百分点,同比下降0.1个百分点,为近年来的最低水平。 。第二季度末,外出打工的农村劳动力总数为1.79亿,比上年同期增加364万,增长2.1%。今年,大学毕业生人数达到795万,创历史新高。

流动人口和就业压力的结合可能会产生复杂的不稳定因素。除了更好地避免寻租腐败和公共资源分配不公之外,业内人士认为,中国推动公共租赁住房建设的努力也可以有效地满足某些“三明治”群体的住房需求。

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